Τι κάνει — και τι δεν κάνει.
Η σειρά είναι συγκεκριμένη και δεν αλλάζει: πρώτα έλεγχος λειτουργίας από νομικό, μετά οριστικοποίηση τιμολόγησης, και μόνο τότε λανσάρισμα. Ό,τι βλέπεις σε αυτό το demo είναι χτισμένο ώστε να περάσει από τον πρώτο έλεγχο χωρίς να χρειαστεί να αφαιρέσουμε τον πυρήνα του.
Κάνει και δεν κάνει.
Αυτή η λίστα εμφανίζεται μέσα στο προϊόν, όχι μόνο εδώ. Είναι η δέσμευση απέναντι στον χρήστη και το πλαίσιο που δίνουμε στον νομικό.
Κάνει
- Αποθηκεύει τις δηλώσεις σου — τι ψάχνεις ή τι διαθέτεις, με τα κριτήρια που εσύ ορίζεις.
- Δείχνει αυτόματη συμβατότητα με φίλτρα, όπως κάθε portal: περιοχή, τύπος, εμβαδόν, budget, απαραίτητα.
- Δίνει εργαλεία παρουσίασης και οργάνωσης απαντήσεων: κάρτα αναζήτησης, ιδιωτική σελίδα ακινήτου, λίστες, ημερολόγιο επισκέψεων.
- Σε ενημερώνει όταν εμφανίζεται νέα συμβατή αναζήτηση ή νέο συμβατό ακίνητο — εσύ αποφασίζεις τι θα κάνεις.
- Δείχνει δημόσια τη ζήτηση ανώνυμα — μόνο κριτήρια, ποτέ όνομα ή τηλέφωνο· ο ιδιοκτήτης προτείνει το ακίνητό του μέσα από το σύστημα, χωρίς να μάθει ποιος ψάχνει.
- Δίνει ιδιωτικό κανάλι επικοινωνίας ανά απάντηση. Τα τηλέφωνα εμφανίζονται μόνο όταν το επιλέξουν και οι δύο — και η επικοινωνία δεν χρεώνεται ποτέ.
Δεν κάνει
- Δεν επιλέγει «τον κατάλληλο». Δεν υπάρχει πρόταση τύπου «αυτός είναι ο αγοραστής σου».
- Δεν διαπραγματεύεται για λογαριασμό κανενός.
- Δεν μεταφέρει προσφορές ή αντιπροσφορές μεταξύ των δύο πλευρών.
- Δεν χρεώνει ανά επαφή, ανά σύσταση ή ανά «lead».
- Δεν παίρνει ποσοστό από καμία συναλλαγή.
- Δεν αποκαλύπτει διεύθυνση ή τηλέφωνο χωρίς τη ρητή επιλογή του χρήστη.
Γιατί αυτό έχει σημασία.
Η μεσιτεία ακινήτων στην Ελλάδα είναι νομοθετικά ρυθμισμένο επάγγελμα — όχι μια περιγραφή που διαλέγει κανείς για τον εαυτό του.
Ο Ν. 4072/2012 (άρθρα 197–204) ορίζει τι είναι μεσιτεία: η υπόδειξη ευκαιρίας ή η μεσολάβηση για τη σύναψη σύμβασης επί ακινήτου. Όποιος την ασκεί πρέπει να είναι εγγεγραμμένος σε μητρώο μεσιτών μέσω ΓΕΜΗ, με συγκεκριμένες προϋποθέσεις και υποχρεώσεις. Η αμοιβή του μεσίτη συνδέεται με το αποτέλεσμα.
Αυτό σημαίνει ότι το ερώτημα δεν είναι «πώς ονομάζουμε τη χρέωση», αλλά «τι κάνει πραγματικά η υπηρεσία». Αν η πλατφόρμα υποδεικνύει συγκεκριμένη ευκαιρία σε συγκεκριμένο πρόσωπο και πληρώνεται γι' αυτό, μοιάζει με μεσιτεία — όσο τεχνολογικό κι αν είναι το περιτύλιγμα.
Το να ονομάσουμε μια χρέωση «technology fee» δεν την εξαιρεί. Κρίνει το τι πραγματικά κάνει η υπηρεσία.
Αναφορά: Ν. 4072/2012 (ΦΕΚ Α΄ 86/11-4-2012), Μέρος Τέταρτο, άρθρα 197–204 «Μεσίτες ακινήτων». Η τελική ερμηνεία ανήκει στον νομικό σύμβουλο, όχι σε αυτό το κείμενο.
Τι ισχύει σήμερα — άρθρο προς άρθρο
| Διάταξη | Τι λέει | Τι σημαίνει για εμάς |
|---|---|---|
| Άρθρο 197 §1β | «Υπηρεσία Μεσιτείας είναι η υπόδειξη ευκαιριών ή η μεσολάβηση για τη σύναψη συμβάσεων σχετικών με ακίνητα» (πώληση, μίσθωση κ.λπ.). | Ο ορισμός είναι ευρύς. Το αυτόματο matching θα μπορούσε να θεωρηθεί «υπόδειξη ευκαιρίας» — γι' αυτό η χρέωση δεν συνδέεται ποτέ με συγκεκριμένη υπόδειξη. |
| Άρθρο 198 | Προϋποθέσεις μεσίτη: ιθαγένεια ΕΕ/ΕΟΧ ή άδεια, λευκό ποινικό, απολυτήριο λυκείου, εγγραφή σε ΓΕΜΗ / μητρώο μεσιτών του Επιμελητηρίου. | Η πλατφόρμα δεν είναι μεσίτης. Οι μεσίτες-συνδρομητές δηλώνουν ΓΕΜΗ και ΑΦΜ στο προφίλ τους. |
| Άρθρο 200 §1–2 | Η σύμβαση μεσιτείας καταρτίζεται εγγράφως, με ΑΦΜ και αριθμό ΓΕΜΗ του μεσίτη· χωρίς έγγραφο τύπο είναι άκυρη (ΜΠρΑθ 80/2024). | Καμία «σύμβαση μεσιτείας» μεταξύ πλατφόρμας και χρήστη. Οι όροι χρήσης είναι όροι λογισμικού/συνδρομής. |
| Άρθρο 200 §9 | Απαγορεύεται η καταβολή μεσιτικής αμοιβής σε πρόσωπο που δεν πληροί τις προϋποθέσεις. | Γι' αυτό δεν υπάρχει ποσοστό, χρέωση ανά επαφή ή «σύσταση». Η συνδρομή δεν εξαρτάται από συναλλαγή. |
| Άρθρο 202 | Ποινικές κυρώσεις για όποιον ενεργεί μεσιτικές πράξεις χωρίς τις προϋποθέσεις: φυλάκιση 6 μηνών–2 ετών ή χρηματική ποινή 5.000–30.000 €. | Το ρίσκο είναι πραγματικό — γι' αυτό η γνωμοδότηση προηγείται της τιμολόγησης. |
| Άρθρο 203 §5 | Πειθαρχικές ποινές μεσιτών: έγγραφη επίπληξη, πρόστιμο 2.000–10.000 €, προσωρινή/οριστική αφαίρεση δικαιώματος. | Αφορά τους μεσίτες-συνδρομητές, όχι την πλατφόρμα. |
| ΜΠρΑθ 80/2024 | «Υπόδειξη ευκαιρίας» = απλή ενημέρωση του εντολέα για άγνωστη ως τότε δυνατότητα σύναψης σύμβασης με συγκεκριμένο τρίτο· χωρίς έγγραφη σύμβαση με πλήρη στοιχεία δεν οφείλεται αμοιβή. | Η ζήτηση εμφανίζεται ανώνυμα και ο χρήστης αποφασίζει μόνος· δεν «ενημερώνουμε εντολέα» για «συγκεκριμένο τρίτο» έναντι αμοιβής. |
Κενό στον νόμο: δεν υπάρχει ρητή διάταξη ούτε γνωστή νομολογία για ηλεκτρονικές πλατφόρμες αγγελιών ή αυτόματου matching. Τα portals λειτουργούν ως διαφημιστικές/τεχνολογικές υπηρεσίες με συνδρομή — το ίδιο μοντέλο ακολουθούμε. Επιπλέον πλαίσιο που αφορά την πλατφόρμα: Κανονισμός (ΕΕ) 2019/1150 (P2B — διαφάνεια όρων και κατάταξης προς επαγγελματίες χρήστες), Κανονισμός (ΕΕ) 2022/2065 (DSA — υποχρεώσεις διαδικτυακών πλατφορμών, μηχανισμός αναφοράς), GDPR, και Ν. 2251/1994 για τις συνδρομές καταναλωτών (δικαίωμα υπαναχώρησης 14 ημερών, ακύρωση).
Τέσσερα πράγματα που δεν χτίσαμε — επίτηδες.
Κάθε ένα από αυτά θα έφερνε έσοδα νωρίτερα. Κάθε ένα από αυτά θα άλλαζε τον χαρακτηρισμό της υπηρεσίας.
Χρέωση ανά σύσταση ή ανά επαφήΠληρωμή συνδεδεμένη με συγκεκριμένη υπόδειξη προσώπου ή ακινήτου.Ποσοστό επί της συναλλαγήςΑμοιβή εξαρτώμενη από το αποτέλεσμα — ο ορισμός της μεσιτικής αμοιβής.Ροή προσφοράς–αντιπροσφοράς μέσω πλατφόρμαςΦάση 2, και μόνο μετά από γραπτή γνωμοδότηση. Η πλατφόρμα δεν μεσολαβεί.«Market Test» ως επί πληρωμή analyticsΧωρίς επαρκές δείγμα, θα πουλούσαμε ψευδή βεβαιότητα. Κάτω από 5: «Ανεπαρκές δείγμα».
Τι έμεινε: δύο μηνιαίες συνδρομές εργαλείων — Ιδιοκτήτης Plus (9,90 €/μήνα) και Επαγγελματίας (49 €/μήνα), ακύρωση όποτε θέλεις — που πληρώνει εργαλεία οργάνωσης και παρουσίασης, όχι επαφές. Δες τι περιλαμβάνει.
Τι ζητάμε από τον δικηγόρο.
Δεν ζητάμε «να είναι εντάξει». Ζητάμε γραπτή θέση πάνω σε συγκεκριμένο υλικό, με σαφές αποτέλεσμα σε κάθε περίπτωση.
-
Παραδίδουμε το πλήρες υλικό
Οθόνες του demo, το user flow και για τις δύο πλευρές, ακριβής περιγραφή του τι κάνει ο αλγόριθμος συμβατότητας (κανόνες, όχι «AI»), πότε και με ποια επιλογή του χρήστη αποκαλύπτονται στοιχεία επικοινωνίας, και το ακριβές παραδοτέο κάθε χρέωσης.
-
Ζητάμε γραπτή θέση για τον χαρακτηρισμό της υπηρεσίας
Συμπεριλαμβανομένου και του δωρεάν matching: το ερώτημα δεν αφορά μόνο ό,τι πληρώνεται, αλλά και το αν η αυτόματη εμφάνιση συμβατότητας συνιστά «υπόδειξη ευκαιρίας».
-
Αν προκύπτει μεσιτική δραστηριότητα, επιλέγουμε δρόμο
Είτε ακολουθούμε τη νόμιμη διαδικασία (εγγραφή, προϋποθέσεις, υποχρεώσεις), είτε αφαιρούμε τις λειτουργίες που τη δημιουργούν. Δεν υπάρχει τρίτη επιλογή «το αφήνουμε όπως είναι».
-
Μόνο μετά κλειδώνει η τιμολόγηση
Το Ιδιοκτήτης Plus και το Demand Radar παίρνουν οριστική μορφή αφού η γνωμοδότηση επιβεβαιώσει ότι το παραδοτέο κάθε χρέωσης είναι εργαλείο, όχι επαφή.
Οι οθόνες, με τη σειρά.
Ο νομικός μπορεί να περάσει από όλο το flow σε λίγα λεπτά. Τα δεδομένα είναι ενδεικτικά και ο κωδικός επιβεβαίωσης είναι 123456.
Μαζί με τις οθόνες παραδίδεται και αυτή η σελίδα ως συνοδευτικό κείμενο.
Τα τέσσερα σήματα.
Δεν υπάρχει ένα «επαληθευμένο» σφραγίδα που να υπόσχεται τα πάντα. Υπάρχουν τέσσερα ξεχωριστά σήματα, και το καθένα λέει ακριβώς τι αποδεικνύει — και τι όχι.
| Σήμα | Πώς αποκτάται | Τι αποδεικνύει | Τι ΔΕΝ αποδεικνύει |
|---|
Στους μετρητές μετρούν μόνο αναζητήσεις με επιβεβαιωμένο κινητό, ενεργή κατάσταση και επιβεβαίωση εντός 30 ημερών. Ένα ακίνητο προτείνεται σε τρίτους μόνο αφού ο ιδιοκτήτης δηλώσει δικαίωμα διάθεσης.
Λίγα δεδομένα, συγκεκριμένος σκοπός, καθαρή διαγραφή.
Το μοντέλο δεν στηρίζεται στα δεδομένα σου. Στηρίζεται στο να δουλεύει το εργαλείο — γι' αυτό ζητάμε το ελάχιστο.
Ελαχιστοποίηση
Μόνο όνομα, κινητό και τα κριτήρια της αναζήτησης ή τα στοιχεία του ακινήτου. Όχι email, όχι διεύθυνση κατοικίας, όχι ΑΦΜ, όχι έγγραφα.
Σκοπός
Αποκλειστικά η λειτουργία της αναζήτησης ή της σελίδας ακινήτου: αποθήκευση, εμφάνιση συμβατότητας, οργάνωση απαντήσεων. Καμία χρήση για διαφήμιση τρίτων.
Διατήρηση
Αναζήτηση: 30 ημέρες μετά την τελευταία επιβεβαίωση βγαίνει από τους μετρητές· 6 μήνες μετά διαγράφεται.
Ακίνητο: παραμένει μέχρι να το κλείσει ο ίδιος ο χρήστης.
Καμία πώληση δεδομένων
Τα δεδομένα δεν πωλούνται και δεν παραχωρούνται. Το Demand Radar δείχνει μόνο συγκεντρωτικά στοιχεία, ποτέ μεμονωμένα πρόσωπα, και μόνο όταν το δείγμα είναι τουλάχιστον 5 — αλλιώς «Ανεπαρκές δείγμα».
Τα δικαιώματά σου
Πρόσβαση, διόρθωση, διαγραφή — χωρίς αίτηση σε τρίτους. Στο demo, το κουμπί σβήνει ό,τι έχει αποθηκευτεί στον browser σου και επαναφέρει τα ενδεικτικά δεδομένα.
Δεν πωλείται, αλλά…
Η ειδοποίηση προς τον ιδιοκτήτη υπάρχει ήδη: όταν εμφανίζεται νέα συμβατή αναζήτηση, ενημερώνεται
(alertOnMatch, ενεργό από προεπιλογή στη σελίδα ακινήτου). Είναι ενημέρωση για συμβατότητα, όχι πρόταση για συγκεκριμένο πρόσωπο.
Ο βρόχος προσφοράς–αντιπροσφοράς μέσα στην πλατφόρμα δεν έχει χτιστεί σκόπιμα. Θα εξεταστεί μόνο μετά τη νομική γνωμοδότηση, γιατί είναι το σημείο όπου η πλατφόρμα θα μπορούσε να θεωρηθεί ότι μεσολαβεί. Μέχρι τότε, οι δύο πλευρές μιλούν απευθείας — με τα στοιχεία που η κάθε μία επέλεξε να αποκαλύψει.
Τι ισχύει για αυτό που βλέπεις τώρα.
- Τα δεδομένα είναι ενδεικτικά — πρόσωπα, ακίνητα και αναζητήσεις της Λάρισας έχουν δημιουργηθεί για την επίδειξη.
- Η αποθήκευση γίνεται μόνο στον browser σου. Τίποτα δεν αποστέλλεται σε διακομιστή.
- Τα δεδομένα αποθηκεύονται σε δοκιμαστική βάση του demo server (SQLite) και διαγράφονται σε κάθε «Επαναφορά demo δεδομένων». Μη βάζεις πραγματικά προσωπικά στοιχεία.
- Καμία χρέωση δεν πραγματοποιείται. Το demo checkout δεν ζητά και δεν αποθηκεύει στοιχεία κάρτας.
- Καμία πραγματική αποστολή SMS/email. Ο κωδικός επιβεβαίωσης εμφανίζεται στην οθόνη (τοπικό demo: πάντα 123456).
Θέλεις να δεις πώς εφαρμόζονται όλα αυτά στην πράξη;